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房企投資熱情不減 年內11城賣地已破千億

www.973268.tw 來源:21世紀經濟報道 2020-12-10 16:53我來說兩句
  
 隨著“三條紅線”政策逐漸推開,未來房企的融資規模將受到影響,其在土地市場的表現也將更加謹慎。

  盡管有著疫情、調控等諸多因素的影響,但房地產企業的投資熱情仍然不減。

  中原地產的數據顯示,截至12月7日,今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元,同比上漲20.7%。其中,有11個城市的土地出讓金突破千億元,上海、杭州、廣州三地的土地出讓金則突破2000億元。

  土地交易旺盛,通常反映出房企的投資熱情較高。在一季度因疫情影響而出現低谷后,土地交易從二季度開始就迅速恢復。近兩個月,雖有“三條紅線”等政策的影響,企業的拿地熱情仍然不減。

  從區域分布來看,房企拿地的重心更加傾向于一二線城市,這既反映出企業投資正趨于穩健,也使得今年的土地交易單價明顯提升。

  但對于今年的土地交易,有業內人士將其稱為“最后的機會”。隨著“三條紅線”政策逐漸推開,未來房企的融資規模將不可避免地受到影響,其在土地市場的表現也將更加謹慎。

  一二線是“主戰場”

  2020年的土地市場,大致可分為三個階段。

  新冠疫情的出現,一度使土地交易受到不小的影響。為此,今年第一季度,不少城市推出延緩繳納土地出讓金等合理化政策,在穩定土地市場的同時,維持房企的投資信心。

  從二季度開始,土地交易逐漸升溫。由于過去幾年房企因銷售消耗了大量庫存,加之市場流動性充裕,房企的拿地熱情迅速恢復。

  8月末,以“三條紅線”為代表的房地產融資審慎管理政策被提出,對房企的融資進行分層量化管理。在“靴子”落地之前,房企紛紛加快融資步伐,拿地節奏也明顯加快。

  中原地產指出,截至12月7日,今年已有30個城市的土地出讓金超過500億元,明顯高于歷史同期。

  在土地交易榜上,上海以2773億的土地出讓金規模位居榜首,同比增加57%。杭州、廣州的土地出讓金分別達到2564億元和2249億元。南京、北京、武漢、寧波、佛山、蘇州、成都、重慶等城市的土地出讓金則超過千億。

  在11個“千億城市”中,除武漢、蘇州略有下降外,其他城市的土地出讓金規模均高于去年同期。

  一二線城市向來是房企拿地的重點區域,今年這種情況尤甚。中國指數研究院對20家房企的統計顯示,在今年1-11月的新增土儲中,房企在一線城市拿地金額占比為19.4%,較2019年提高近4.1個百分點。

  這不僅使得房企的平均土地成本有所提高,也使熱點城市土地市場呈現出較為激烈的競爭態勢。

  前述機構的數據顯示,今年1-11月,20家代表企業累計拿地2.7億平方米,同比下降8.7%;但累計拿地金額1.6萬億元,同比增長8.6%。

  進入12月,這種態勢依舊不減。12月8日,寧波北侖兩宗土地交易中,分別經過192輪和233輪競價成交;湖州一宗宅地則在279輪競價后成交。同日,武漢光谷區域的一宗宅地拍出15778元/平方米的樓面價,成為光谷東新單價“地王”。

  “三條紅線”影響逐漸顯現

  房企對外投資熱情不減,有著多方原因的影響。其中,除了供應端保持規模外,融資和銷售被認為是最能影響投資熱情的兩個指標。

  根據貝殼研究院統計,2020年1-11月,房企境內外債券融資累計約11291億元,累計同比微增0.8%。考慮到今年“境外債市低迷,境內融資趨緊”的融資環境,這一規模仍然不小。

  融資渠道順暢令企業有拿地的資本。其中,今年二季度以來,房企的融資成本一度低至4%-5%的水平,明顯低于去年同期的6%-8%。在“三條紅線”政策正式推廣之前,很多房企已經儲備了足夠的資金。

  此外,北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,企業的拿地支出通常與銷售規模掛鉤。當銷售維持增長時,拿地支出自然不會下降。

  中國指數研究院指出,今年前11月,20家代表房企拿地金額占同期銷售金額的比重為29.7%,較2019年同期有所回升。

  多家機構預測,2020年全年,房企的拿地支出仍將保持在高位。一二線為重心、高單價、競爭激烈仍是土地市場的重要表現。

  但前述房企人士同時指出,隨著“三條紅線”政策的逐漸落地,在土地市場“豪擲千金”的局面將很難出現。預計從明年開始,土地市場將逐漸趨穩。

  一方面,對融資規模的量化管理,將使房企在土地市場更加謹慎;另一方面,隨著地價居高不下,越來越多的房企傾向于用并購的手段獲取土地。

  實際上,最近兩年,公開市場的土地交易面積一直呈下降趨勢。根據國家統計局的數據,2019年,房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米,同比下降11.4%。今年1—10月份,房企土地購置面積17775萬平方米,同比下降3.3%,降幅比1—9月份擴大0.4個百分點。

標簽:房企投資
責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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